Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? 10 zasad rozsądnego najemcy

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? 10 zasad rozsądnego najemcy fot: fizkes/GettyImages Nie poprzestawajmy na gotowych wzorach umów z internetu. Zadbajmy, żeby ostateczna umowa zapewniała satysfakcjonujące nas warunki.

Nie wszyscy pragną własnego mieszkania. Niektórzy cenią sobie mobilność, jaką daje im wynajem. Poszukiwanie mieszkania na wynajem może przysporzyć jednak wielu kłopotów. Warto uzbroić się w cierpliwość i pamiętać o kilku podstawowych zasadach, które pozwolą na bezpieczny i spokojny wynajem.

Obustronne bezpieczeństwo przy wynajmie mieszkania

Prawo chroni zarówno najemcę, jak i wynajmującego. W wielu przypadkach zapisy umowy najmu mają jednak pierwszeństwo nad zapisami stosownej ustawy. Między innymi z tego powodu warto dobrze rozeznać się w swoich prawach i zawsze mieć komplet informacji o mieszkaniu.

Jeśli nieodpowiednio przygotujemy się do wynajęcia mieszkania, mogą nas spotkać bardzo przykre konsekwencje, od uporczywych usterek poprzez nagły wzrost czynszu po niespodziewaną eksmisję. Podpowiadamy, jak bezpiecznie wynająć mieszkanie.

Wynajem mieszkania
fot: mat. pras. RentPlanet Warto poświęcić dużo czasu na zabezpieczenie swojego wynajmu. Zapewnimy tym sobie bezpieczeństwo na lata.

1. Umowa to podstawa

Oczywiście nie jest to pierwsza rzecz, o której musimy pamiętać. Zanim przystąpimy do podpisywania czegokolwiek, musimy zachować baczność w szeregu innych spraw. Piszemy o tym na początku dlatego, że jest to sprawa kluczowa.

Jeśli właściciel mieszkanie od początku wspomina o opcji wynajmu bez umowy, poszukajmy czegoś innego. No, chyba że mieszkanie naprawdę się nam podoba, wtedy porozmawiajmy z właścicielem o obustronnych zaletach umowy i - dopiero kiedy to zawiedzie - poszukajmy czegoś innego.

Wynajem mieszkania to współpraca wynajmującego i najemcy, misterny układ praw i obowiązków, który musi mieć swoją podstawę prawną. W innym wypadku z dużym prawdopodobieństwem się rozsypie.

2. Zgodność z ogłoszeniem

Wiadomo, że właściciel postarał się o to, żeby wszystkie pomieszczenia na zdjęciach wydawały się niezwykle jasne, czyste i przestronne. Tak działają małe przekłamania, które są domeną fotografii. Co innego jednak fotograficzne złudzenia, a co innego kłamstwa w ogłoszeniu.

Dziesięć minut od centrum? Nieraz oznacza to chyba podróż prywatnym helikopterem. Strzeżmy się tego typu przekłamań. Szczególnie w niezbyt dobrze znanym mieście. Blok wśród zieleni? Dla każdego może to znaczyć coś innego. To samo może dotyczyć instalacji w świetnym stanie i tak dalej.

Po względnej zgodności stanu mieszkania z ogłoszeniem możemy wnosić, że właściciel jest odpowiednią osobą do tego, żeby wiązać się z nim umową. Jeśli coś nam wyraźnie nie odpowiada, szukajmy dalej.

..   Jak zrobić dobre zdjęcia mieszkania. 8 zasad dobrej fotografii wnętrz >>>

Jadalnia na 36 metrach: kawalerka może WSZYSTKO!
fot: materiały prasowe Fot. SAS Wnętrza

3. Pełna informacja

Jeśli w wynajmie pośredniczy agencja, jest to standardem. Jeśli właściciel samodzielnie zajmuje się wynajmem, jest to w dobrym tonie, ale może się zdarzyć, że o tym zapomni. Mowa o dokumentach, z którymi mamy prawo zapoznać się przed podpisaniem umowy najmu.

Po pierwsze akt własności. To bardzo ważne, żebyśmy podpisali umowę najmu z kimś, kto jest upoważniony do rozporządzania lokalem. Jeśli mamy podpisywać umowę z krewnym właściciela, oprócz aktu własności mamy prawo do wglądu w pełnomocnictwo.

Ponadto mamy prawo do wglądu w historię rachunków za media. Chcemy mieć wszak pewność, że nie będziemy płacić zaległości za poprzednich najemców.

4. Wywiad środowiskowy

Nie tylko właściciel jest cennym źródłem informacji o mieszkaniu. Porozmawiajmy z sąsiadami. Spytajmy ich o poprzednich lokatorów i spróbujmy wyczuć, czy są wśród nich tacy, którzy będą na przykład hałaśliwi, albo tacy, którym będzie przeszkadzać każdy, nawet najmniejszy dźwięk pochodzący z mieszkania.

Odwiedźmy okolicę za dnia i w nocy. Sprawdźmy, czy okolica nie traci na przyjazności po zmroku. Samodzielnie sprawdźmy, ile zajmują nam dojazdy, gdzie będziemy zaopatrywać się w żywność itd. Zajmie nam to trochę czasu, ale wiedza, którą posiądziemy w ten sposób da nam pewny grunt przy dalszych rozmowach.

5. Życie osobiste

Po pierwsze najmujący nie ma obowiązku dzielić się z właścicielem szczegółami dotyczącymi życia prywatnego. Jeśli właściciel wnikliwie pyta nas o nasze zwyczaje, o życie towarzyskie, o poglądy polityczne albo życie religijne, powinno być to dla nas duże ostrzeżenie. Taki właściciel może w przyszłości chcieć naruszać prywatność najemcy, a to niedopuszczalne.

W pewnych sprawach dotyczących zwyczajów można, a nawet trzeba się dogadać. Właściciel ma prawo do pewnych wymagań dotyczących palenia papierosów albo posiadania zwierząt w mieszkaniu. Możemy ustalić też zasady przyjmowania gości na noc. Wszystko to możemy zawrzeć w umowie, jeśli którakolwiek ze stron sobie tego życzy.

Naprawy w mieszkaniu
fot: Rawpixel/GettyImages Zastanówmy się, jak chcemy przeprowadzić podział obowiązków z zakresu konserwacji i napraw między najemcą a wynajmującym.

6. Podział obowiązków

Następna rzecz, o której warto pamiętać, żeby bezpiecznie wynająć mieszkanie, to podział obowiązków z zakresu napraw i konserwacji. Ustawa stanowi, że podział obowiązków między najemcę a wynajmującego przebiega następująco:

Obowiązki wynajmującego (tj. właściciela)

  • wymiana stolarki okiennej i drzwiowej,

  • wymiana podłóg, posadzek i wykładzin,

  • wymiana tynków,

  • wymiana grzejników,

  • naprawa instalacji wodociągowej, gazowej, elektrycznej i ogrzewania.

Obowiązki najemcy:

  • utrzymanie lokalu we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym;

  • ochrona przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczonych do użytku wspólnego (np. windy, klatki schodowej, pomieszczeń gospodarczych itp.);

  • naprawy i konserwacja podłóg, posadzek i wykładzin;

  • naprawy i konserwacja płytek i kafelków;

  • naprawy i konserwacja drzwi i okien;

  • naprawy i konserwacja ścian, sufitów i tynków;

  • naprawy i konserwacja mebli, sprzętu kuchennego, sprzętu AGD i wyposażenia łazienki (kranów, baterii, zaworów i innych urządzeń sanitarnych);

  • naprawy i konserwacja bezpieczników, gniazdek i włączników;

  • naprawy i konserwacja pieców i centralnego ogrzewania;

  • dbanie o drożność rur i naprawy w przewodzie odpływowym.

Brzmi to tak, jakby wiele obowiązków spoczywało na barkach najemcy. Fakt, w tym wypadku prawodawca zdaje się chronić zwłaszcza prawa wynajmującego. Dlatego warto spróbować wynegocjować nieco korzystniejszy podział w umowie najmu. Pamiętajmy, że w tym wypadku zapisy w umowie będą ważniejsze niż zapisy w ustawie.

Malowanie ścian
fot: Photos.com Ustawa o ochronie lokatorów głosi, że odpowiedzialność za ściany ponosi najemca. Możemy jednak umówić się z właścicielem inaczej.

7. Warunki umowy

Żeby bezpiecznie wynająć mieszkanie, przed sporządzeniem umowy ustalmy z właścicielem na trzy rzeczy: warunki płatności, termin odstąpienia od umowy i długość okresu wypowiedzenia.

Dostosujmy termin i sposób płatności do terminu utrzymywanego wynagrodzenia. Możemy się umówić na płatność z góry lub z dołu w dowolnym momencie miesiąca.

Niech w umowie znajdą się także zapisy zabezpieczające najemcę na wypadek ewentualnych podwyżek czynszu. Ustalmy z właścicielem, w jaki sposób mogą odbywać się tego typu zmiany.

Choć może nie być łatwo, spróbujmy wynegocjować termin odstąpienia od umowy. Dla spokoju właściciela możemy wypisać konkretne sytuacje, w których będzie to uzasadnione. Zabezpieczy to nas przed nieprzyjemnymi niespodziankami technicznymi po paru dniach od przeprowadzki.

Długość okresu wypowiedzenia chroni obydwie strony umowy najmu. Najemcę przed wyprowadzką z dnia na dzień, a wynajmującego przed nagłą utratą dochodu. Ustalmy go zgodnie z własnymi potrzebami.

Okres wypowiedzenia nie będzie chronił najemcy, który złamie elementarne założenia umowy. W umowie może się bowiem znaleźć (i najprawdopodobniej znajdzie się) zapis o natychmiastowym wypowiedzeniu umowy w kilku przypadkach rażącego naruszenia jej zapisów.

Umowa najmu
fot: Thinkstockphotos.com Nie zapomnijmy o wnikliwym sprawdzeniu zapisów umowy przed jej podpisaniem.

8. Protokół zdawczo-odbiorczy

Kiedy już na wszystko jesteśmy umówieni, nie zapomnijmy o jednym, bardzo ważnym załączniku do umowy, którym jest protokół zdawczo-odbiorczy. To dokument, w którym obydwie strony poświadczają, że są świadomi, w jakim stanie znajdują się poszczególne elementy domu.

Jest to głównie zabezpieczenie dla najemcy. Ma wówczas pewność, że nie będzie ponosił kosztów naprawy szkód, których nie wyrządził. Warto wspólnie z właścicielem wykonać zdjęcia poszczególnych pomieszczeń i urządzeń i dołączyć je do umowy.

9. Bez zaliczki

W trakcie rozmów z właścicielem i przygotowywania umowy nie dajmy się wmanewrować w płacenie zaliczki. Żaden przepis nie wymusza na nas ponoszenia żadnych opłat przed podpisaniem umowy.

Żądanie wcześniejszej zaliczki przez właściciela może być zapowiedzią nieuczciwych praktyk.

10. Uważna lektura umowy

Wszystko już odhaczone? Świetnie. Niezależnie od wszystkiego przeczytajmy uważnie całą umowę od góry do dołu. Sprawdźmy, czy znalazły się tam wszystkie wynegocjowane zapisy, sprawdźmy zgodność danych osobowych. W całej umowie powinny się znaleźć następujące elementy:

  • dane właściciela i najemcy - imię, nazwisko, datę i miejsce urodzenia, adres zamieszkania, numery dowodów osobistych oraz PESEL,

  • adres i powierzchnię lokalu, którego dotyczy umowa,

  • ustalony okres wypowiedzenia oraz zasady rezygnacji z mieszkania,

  • wysokość comiesięcznych opłat (wraz z podaniem składowych kwoty), ustalony termin płatności oraz numer konta, na który będą przelewane pieniądze,

  • wysokość kaucji i zasady jej zwrotu,

  • protokół zdawczo-odbiorczy i zdjęcia mieszkania.

Jeśli mamy jakiekolwiek wątpliwości, możemy śmiało skonsultować się z prawnikiem. Nie dajmy się poganiać – umowa najmu to poważna sprawa i zbytnie ponaglanie jest więcej niż nieeleganckie - może świadczyć o potencjalnie nieuczciwym kontrahencie.

POLECANE ARTYKUŁY

Autor: MŻ